Vous vivez en concubinage et vous envisagez d’acheter ensemble votre résidence principale ? Le régime qui s’appliquera par défaut à votre acquisition, l’indivision, comporte des pièges qu’il vaut mieux connaître avant de signer.
Pour les couples non mariés, la constitution d’une société civile immobilière (SCI) destinée à détenir le logement familial peut offrir une protection réelle. Encore faut-il savoir que les montages qui la rendent efficace sont complexes et appellent les plus grandes précautions.
Les limites de l’indivision
À défaut d’organisation particulière, l’acquisition commune est soumise au régime légal de l’indivision. Ce régime expose les concubins à plusieurs risques :
- chaque concubin peut demander le partage à tout moment ;
- au décès de l’un, le survivant doit composer avec les héritiers du défunt ;
- en cas de conflit, le survivant court un risque réel de devoir quitter le logement.
La SCI, un cadre potentiellement plus protecteur
Créer une SCI pour détenir le logement du couple peut présenter des avantages, notamment au travers de deux montages juridiques complexes : le démembrement croisé des parts et la clause de tontine portant sur les parts sociales.
Premier montage : le démembrement croisé des parts
Le principe. Chaque concubin détient la nue-propriété de la moitié des parts de la société et l’usufruit de l’autre moitié.
Au décès de l’un, le survivant retrouve l’usufruit complet : il devient plein propriétaire de 50 % des parts et usufruitier des 50 % restantes, ce qui lui assure la jouissance du logement.
Un point de vigilance fiscal crucial. Pour éviter l’application de l’article 751 du Code général des impôts, qui pourrait soumettre cette transmission aux droits de mutation à titre gratuit, les concubins ne doivent pas se désigner mutuellement comme légataires. Sans cette précaution, l’avantage fiscal du montage disparaît.
Second montage : la clause de tontine sur les parts sociales
Selon une doctrine majoritaire, une clause de tontine portant sur les parts sociales (et non directement sur l’immeuble) pourrait limiter les droits dus par le survivant à 5 %, au lieu de 60 %. Cette analyse reste toutefois subordonnée à des conditions impératives :
- écarter toute fictivité de la société ;
- pouvoir justifier d’objectifs qui ne soient pas exclusivement fiscaux ;
- une rédaction statutaire particulièrement rigoureuse.
Le conseil de l’étude
Ces montages ne sont pas des solutions « clés en main ». Ils exigent une analyse personnalisée de votre situation, un accompagnement notarial rigoureux et une vigilance constante sur les évolutions jurisprudentielles et fiscales.
La SCI peut être un excellent outil de protection patrimoniale pour les couples non mariés, mais uniquement si elle est correctement structurée. Ne vous lancez jamais seuls dans ce type d’opération : consultez votre notaire.